打印内容从四年前的“豪宅元年”到近一年来的“限竞房时代”，从新建住宅价格全面高端化到二手房大降价……这几年，北京楼市起起伏伏，成就了一批“北上”的民营房企，也迫使部分开发商不得不撤离北京。
进退之间，考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新、成本管控等多种能力的内功。在当前充斥着大量限竞房的市场，为了找到有效客户群，加快去化速度，开发商不惜支付渠道费拉入中介渠道、打出线上线下各种拓客营销组合拳，但多数项目仍难以改变滞销的局面。
在长期跟踪调查采访中，《证券日报》记者获悉，去年第一批入市的部分限竞房项目，原本“大卖”的期望落空后，立即启动了降价优惠促销策略，没想到亦无太多效果。一年多过去了，部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%则几乎都转为库存积压。供应区域集中，客户选择性多犹豫不出手，竞品环伺滞销难解，这就是限竞房入市一周年后，多数楼盘的生存现状。
入市一年供应近3.5万套房
过去一年，《证券日报》记者走访了不少限竞房楼盘，在踩盘过程中，本报记者发现，限竞房供应以六环沿线为主，五环至六环之间亦有较大体量的布局，大兴区、丰台区和房山区限竞房入市量较高，供应较为集中。
据中原地产研究中心统计数据显示，从2018年6月10日开始，到2019年6月10日，北京新房市场总计入市50个限竞房项目，合计75期，供应住宅套数达到了34559套。
另据诸葛找房统计数据显示，2017年至2018年为北京限竞房用地成交高峰，今年仍将有大量限竞房入市。2017年北京成交限竞房用地44宗，限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%；2018年北京成交限竞房用地41宗，限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。
不难看出，过去两年，北京市场限竞房用地供应高峰逐渐推高了房源数量，预计今年还将有大量限竞房上市。正如中原地产首席分析师张大伟所示， 2019年入市的限竞房有望超过6万套。
合硕机构首席分析师郭毅也曾表示，过去两年，北京在加大土地供量的同时，又限定价格和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积滞销，房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价，从而断臂求生。
郭毅表示，背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背，仅接近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元，748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元，静态去化周期长达82个月。
近七成限竞房变库存积压
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