打印内容2009年7月23日,甘肃省工商联房地产业商会主办、兰州市房地产开发企业协会、兰州房地产业协会协办的“2009甘肃房地产形式分析座谈会”在天庆商务大厦四楼第二会议室召开,出席会议的相关领导和企业代表有甘肃省工商联副主席张勇、兰州市建委主任宋智虎、兰州市建委副主任王维治、兰州市房地产管理局副局长杨学栋、甘肃天庆集团总裁韩庆、兰州华富集团总裁陈启建、甘肃万盛置业董事长陈万智、兰州伊真置业董事长张国军、兰州实创园区开发公司总经理黄兆斌、正茂集团总裁韩文朝、天水兰天集团董事长张建友、兰州海鸿房地产开发有限公司董事长段鸿奇、兰州仁恒房地产有限公司总经理张斌、天正集团总经理王常生，还有包括搜房网在内的主流媒体代表也在现场参会。
2009甘肃房地产形式分析座谈会举行
会议由万盛置业董事长陈万智主持。兰州建委副主任王维治首先发言，他说，兰州的房地产投资站全市投资的20%，兰州市长张津梁对房地产行业非常重视，对房地产市场投资、重点项目进展缓慢和房地产市场成交量比较低的低迷状态非常关注！他指示建委牵头，听取房地产商的意见和建议，并汇报整理。兰州市政府准备采取有效措施促进房地产业的健康发展，也要制定一个包括廉租房的三年房地产发展规划，让房地产行业的投资和发展为兰州市的经济建设起到应有的贡献！
其后，甘肃房地产商会会长、华富集团总裁陈启建发言说目前房地产行业的情况值得关注、需要研究！他指出，目前甘肃和兰州房地产市场正在稳步回升，保障性安居工程建设全面推进，新一轮抢地“风潮”正在掀起，市场的发展急需研究！他提出六点意见和建议：1、建议政府加大土地供应量，土地供应方式要考虑兰州居民的消费能力水平，而主要以招投标为主、挂牌为辅的方式，原则上不拍卖，绝大部分采用国际上试用的成熟的招投标模式！2、建议企业所的税在项目完成清算后再行征收，取消预征制。3、将90/70政策调整为90/50政策。4、建议土地使用费先征收50%，等房屋销售50%后，在征收其余。5、建议各个有关政府部门为行业提供高效服务，提高办事效率，促进房地产行业健康持续发展。6、商会要倡导企业自律，处理好成本和利润之间的关系，避免房价大气大陆，保持稳定发展。
天庆集团董事长韩庆发言谈了他的感受和想法，他认为目前地价高是兰州房地产发展的比例因素！他提出了几点期待：1、兰州房地产商不少是有资金没有地，土地供应量应当引起市府重视！城投囤积的一些土地是否可以进入供应序列？天水市对房地产的优惠政策可以借鉴，比如土地款可以缓缴5个月。2、政府职能部门能否召集一次政府主要领导（包括规划、土地等）开关于土地方面的会议，协调和优化办事手续的效率。天庆集团西固的新城项目手续办完就要年底，而项目投入要50亿以上，如果能加快办事和配套的速度，正在进行手续的很多大项目就能为兰州市贡献更多GDP。3、重大项目政府跟踪服务！在水电路等各个方面给予企业和大项目的更多支持，外来的投资项目有政府领导专门跟踪，而本地的许多项目和企业有困难不知向何处诉说！
来自天水的企业家张建友建议：1、兰州固定投资量明显不足，如果能快办手续，大胆开通通道，快速启动项目，将会很有帮助！2、经济适用房是否可以考虑叫停!昆明的经适房已经叫停，而加大廉租房的投入，这点我们是否可以借鉴。3、土地涨价矛头初现，土地供应量少决定了兰州土地继续涨价的趋势，如何保持土地供应的稳定和价格的稳定，对政府在消费者面前树立消费信心和取得公信力都是必要的。4、天水的房价3000多到4000多，和天水市民的收入和消费水平距离大。控制低价，避免上涨，对安定百姓生活是有大的作用的！
兰州交通大学的教授刘义发言，他说我们要研究房地产行业现在是低迷还是上行的问题。同样的数据站的角度不同，观察的方向不同，也会产生不同的看法！他不同意市场低迷的看法！他认为房地产行业要会要懂得预见趋势！要分析预见不确定因素，为以后的发展做好准备！现在的数据说明，全国房地产与国民经济现在都在上升通道！甘肃、兰州的经济在走出低迷！全国房价5、6月的数据在上升，银川、锦州、兰州领涨全国，兰州涨幅更在4.6%。今年上半年新开工面积和竣工面积都在上涨！
他认为：房地产行业目前世供应量不足导致房价上涨！并且，供求关系的不平衡将导致兰州市2009年下半年、2010年上半年房价继续上涨趋势！他认为继续维持上涨的原因有4点：1、经济形式的影响！2、供求关系的影响！3、政府政策的影响（2009年上半年多数银行完成全年放贷任务，银监会不久前通知认真执行二套房贷政策！）！4、消费者购房心理的影响！在向好的市场更增加消费热情和积极性！
他有6点建议：1、兰州房地产行业需要促进成交量，不要向北京、上海等地一样初现捂盘惜售现象，而伤害市场！2、坚持可续论证，数据分析。3、精心做好房地产项目的前期定位。好的定位、好的品牌就更能赢得市场，减少风险。4、房地产企业要理性决策价格策略！5、消费者要理性定位。6、政府的政策要稳定，并加强政府的行业政策研究和行业理论研究，建立预警机制！同时注意信息透明化，及时公开信息。他说，他在政府的相关部门收集数据，竟然以机密为由被拒。
现场发言踊跃，陈启建说，政府是否可以集中解决大项目的启动问题！这对兰州的经济增长会起到立竿见影的作用！
韩庆总裁建议规划局对逾期未开工的项目的未开工原因进行公示！
张建友说他在滨河路以一个多亿投资了一个变压器厂多遇到的问题，请相关政府部门帮助解决。
实创老总黄兆斌说，兰州土地出让方式有三种，但是却一如既往的使用竞拍方式，建议可以使用其他两种方式出让土地。中国社科院报告说土地成本站开发成本的30%。兰州也有了新地王，良志集团所拍到的中山林的地块，土地成本使得楼面价格达到3000元/平米，再加上建安、基建和前期费用，综合成本要达到5500以上，面世价格要在6000元/平米以上才能保本！而这块地的土地成本在北京将是三环以内的级别，价格要达到15000元/平米以上！而北京也多是采取招标的方式出让土地！是出让方式带来土地出让竞争加剧！他建议：以多种方式出让土地！
最后，兰州市建委主任宋智虎讲话，他说张津梁市长最近曾经三次要求建委牵头与开发商座谈，了解开发商的需求与对政府支持的要求，并总结汇报市府，做出决策，确保房地产投资不影响全市固定资产投资！
他说，本来这次是来听取意见和建议的，不准备讲话，但是也想和开发商进行一些交流，他首先谈了个人对兰州房地产运行的看法——4个下降、3个增长、走出低谷、市场回暖！
一、四个下降：
1.房地产投资下降：兰州市1-6月房地产投资28.67亿元，同比下降18.08%；
2.房地产投资占全市固定资产投资比重下降：兰州市1-6月房地产投资占全市固定资产投资比重为16.82%，，同比下降6.83%；而往年，房地产投资占全市固定资产投资比重为22%-25%之间；（固定投资一个百分点即可拉动GDP0.22%，还是很大的）
3.房地产竣工面积下降：兰州市1-6月房地产竣工面积77.35万平方米，同比下降7.25%；
4.房地产开工面积下降：兰州市1-6月房地产开工面积3.47万平方米，同比下降7.91%；
二、3个增长：
1、销售面积增长：兰州市1-6月房地产销售面积100.3万平方米，同比上升28.89%；
2、销售价格增长：兰州市1-6月房地产销售价格同比上升9.51%；过去19年每年销售价格同比上升只有10%，而前两年则达到了27%！
3、空置房面积增长：兰州市1-6月房地产空置房面积为97.83万平方米，同比增长35.89%！
三、今年上半年，兰州市房地产投资下降（这是一个基本认识）！原因有：
1、去年下半年，国际环境得影响，导致市场低迷，投资信心严重不足！对于90/50的问题，早就有变通的方法解决，现在有很多开发企业对政策的利用不足！
2、土地供应不足，方式单一。外地一般是先做好基础建设配套，然后出让土地，而兰州因为政府财力不足，导致城市基建跟着开发商走！兰州目前可出让的土地有限，如不在开发新区，2年后土地供应更加捉襟见肘。因为可出让的土地有限，使用挂牌、招标方式出让，价格可能也不会降低下来。
3、房地产投资去年结转的项目少。
4、房地产投资前期投入过大，兰州的房地产企业资金短缺。
5、政府配套跟不上。
6、政府办事效率低，手续时间过长。市委市政府下决心，要把政策执行到位，将会有具体的操作方式出台。
7、舆论引导要引导预期消费转变为健康的现实消费。
四、对下半年房地产运行的想法和建议！（会议后也会向市府主要领导汇报）
1、房地产开发商要正确分析、判断走势、增强信心！上半年兰州房地产价格增长9.51%，兰州市GDP5月增长为5.02，6月增长为7.5%！房地产商要分析数据，理性投资，有信心于市场得健康和持续得发展！
2、政府需要加大土地供应，改变出让方式。近期将要整合兰州市已有得可出让土地，上市出让。
3、政府提高行政效率，关注和引导市场，并且定期分析市场走向，作出判断！下面建委开发出也可以和商会联系，统计能开工的企业和创造条件可以开工的项目，汇报市府，联合多部门联合办公，加快开工进度，并跟踪服务！对于占地大、投资大、影响大的企业和项目也要统计名单，由市府领导对重点项目进行包案。
4、加强城市基础设施的建设：目前兰州是安排基础设施建设资金50亿元，公益性的占50%，比如雁滩605、606、607等。但是因为兰州经济发展的程度，兰州市还是吃饭财政，目前政府有106亿的银行债务，40亿的工程款负债，而且，中央财政下拨的资金和地方财政必须投入的比例是3:1，可见政府的压力还是很大的。企业要多和政府交流沟通，争取一些明年的计划或者追加投资，同时，对于有些项目的基础配套设施可以采取企业干、政府认账的方式，先做起来。
5、企业要自律！首先，要严禁企业以商会为联络，倡导涨价！其次，房地产企业要准确判断、合理定价——我们房地产行业的某些行为会影响自己和整个行业在消费者心目中的想象和地位，进而也影响到消费者的消费信心！再次，要防止价格欺诈行为！讲诚信！第四，要加大产业宣传、引导投资和消费！同时也要配合政府一起推进房地产行业的健康、持续发展！
陈万智最后发言说，兰州土地供应的因素很重要，市府能否让我们的一些企业在整合资源得旅游、商业、城中村改造项目中进行开发？如此也能促进企业、行业和经济的发展！
据悉，此次参加座谈会的代表首先在天庆莱茵小镇参观，其后转赴天庆商务大厦进行分析研讨！在天庆莱茵小镇天庆集团副总经理陈兰生向参会代表介绍了天庆集团各个项目的规划和发展概况，并对照莱茵小镇的沙盘和样板间将莱茵小镇的3A技术指标和新技术在项目开发中得运用作了详细的阐述！
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