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房地产市场正在经历深刻的变革，二手房市场在2022年三季度已触底，预计在2024年将迎来小幅回升。与之形成鲜明对比的是，一手房市场仍在持续下行，供给减少和价格下跌使其表现不佳。数据显示，二手房的渗透率从2022年底的37%上升至2024年7月的47%，这表明二手房市场在绝对和相对表现上均在增强。
在一线城市，二手房市场的刚需化趋势愈发明显，300万总价以下的房产成交占比已达60%-70%。这反映出低价位房产的需求强劲，而改善性需求则逐渐减弱，市场结构正在发生变化。
从全国范围来看，自2021年高点以来，住宅销售面积累计下跌52%，而30个城市的成交面积下跌幅度更是达到63%。新开工和拿地面积分别下跌65%和68%，这些数据表明房地产市场的前端指标已出现大幅下滑，跌幅达到历史高位。一线城市房价累计下跌30%，全国50个城市房价下跌37%。尽管中国的房价跌幅较大，但由于缺乏个人破产制度，金融体系的抗风险能力较强，市场未出现系统性风险。
展望未来，政策可能会进一步降息，尤其是房贷利率的下调，当前按揭利率在3.2%左右，预计可能降至2016年的2.5%水平。降息将有助于刺激消费和改善性需求。此外，存量收储政策的推进被视为解决供给端问题的重要措施，尽管进展缓慢，但未来可能通过扩大收储范围，逐步改善居民资产负债表。
核心城市的限购政策或将进一步放开，这将释放市场需求，尤其是在一线城市。政策的调整不仅限于房地产，还可能涉及消费和经济的整体改善，以支持居民资产负债表的修复和市场的全面复苏。
在投资方面，建议关注具备持续拿地能力的企业，如滨江、建发国际、越秀和绿城中国。这些企业在中型规模和聚焦一二线城市的策略上具有优势。核心推荐的A股公司包括滨江集团和招商蛇口，港股公司则有华润置地和建发国际。此外，中介公司我爱我家和物管公司华润万象、招商积余也值得关注。投资策略应以基本面选股为主，关注企业的长期发展潜力。
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二手房市场现回暖，一手房则面临压力
各位关注房地产投资的小伙伴，早上好！欢迎参与申万宏源房地产行业深度系列电话会议的首次活动。我是本场的主持人，袁豪。接下来三周的每周一、三、五早7点45分，将分享对房地产行业的深度观察与最新思考。
今天的讨论将聚焦“需求筑底，政策坚定”，将带您了解房地产市场的投资新视角。近期房地产话题热度不减，讨论已从行业内部扩展到整个产业链。尽管行业负面信息逐步增加，但政策支持力度也在加大，愈加注重需求端的响应。
在观察到负面因素与政策支持双重影响的情况下，有必要重新审视房地产市场的基本面和政策优化空间。今天将从短期、高频数据入手，深入分析中期表现，并展望政策趋势。
从短期高频数据来看，地产市场呈现出好坏交织的局面。春节后，二手房成交量逐步改善，接近2021年上半年的水平。相比之下，2023年上半年虽然销量大幅攀升，但同比仍下降约10%。整体上，二手房销量表现尚可，预计在下半年销量将持续增长。7月份数据显示，样本城市中，二手房成交同比增长29%，一手房则下降27%。这反映出二手房市场的回暖与一手房疲软的鲜明对比。
二手房市场的复苏，主要归因于价格下调和现房供应充足。与之对比，一手房价格跌幅较小，推盘量亦减少，加上市场上的不确定性影响，预示着二手房市场仍将持续优于一手房。
提供的图表显示，二手房的年化成交数据在2022年三季度见底，预计未来将有所回升，而一手房市场仍在下行。这表明二手房存在筑底迹象，而一手房市场尚未触底。
影响一手房市场的因素众多，供需两端都有制约。尤其是在核心城市，土地供应的减少将进一步影响一手房销售。当前，二手房市场已构筑底部，未来或将进一步提升市场渗透率。
随着时间推移，二手房市场逐渐向刚需化发展，而一手房市场则向改善型或豪宅化转变。数据显示，目前一线城市300万以下的二手房成交占比已接近70%至80%。例如，上海的这一比例为62%，北京为71%，广州74%。这使得市场的刚需力量愈发显著，改善型需求则逐渐减弱。
二线城市同样呈现类似趋势，150万以下的二手房成交占比达到50%至60%，该比例也在持续上升。综合来看，市场刚需表现良好，二手房需求还在稳步上升，表明市场在结构上正在逐渐向健康方向发展。
在正常市场中，刚需对价格上调的承受能力较弱，而改善型需求则对价格变动的弹性强。近年来尽管成交量上升，但二手房市场价格却难以回暖，尤其是在上海，虽然成交量增加，但结构偏向刚需，使得以往的价格传导规律失效。
从中期表现来看，根据最新数据，全国住宅销售面积自2021年高点以来已累计下跌52%。如果结合30个城市的数据，成交面积下跌幅度则更显著，累计降低63%。新开工和土地储备面积分别累计下跌65%和68%，整体市场信号暗示下行压力不可忽视。
价格方面，调查显示，一线城市房价已累计下跌近30%，而深圳的跌幅超过37%。这些数据在国际上亦颇具竞争力，而我国目前还不存在像其他国家那样的大危机风险，这给市场未来的发展留足了空间。
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房地产市场当前正经历深度调整，这一现象与消费趋势密切相关。高首付比例和强劲需求是主要原因，但缺乏个人破产制度更是一个核心因素。由于这一制度的缺失，金融机构的风险得以有效分散，使得我国未出现系统性风险。然而，这样的制度优势也给个体带来了更大压力，进一步加重了消费下行的趋势。
自6、7月份以来，消费持续低迷，从奢侈品到日常用品，无一幸免。中产阶级资产负债表的消费降级令这一下滑更加明显。目前全国房价已累计下跌37%，未来或将继续下调，但不会出现大幅度急跌，更多可能是平稳的缓降。尽管我国房价的下降幅度超过了其他国家，但由于制度优势，整体市场依然保持稳定。
实际上，房地产与消费已紧密捆绑。地产的恢复不仅需要消费的反弹，消费的回暖也需依赖地产的复苏。当前市场的量价都已深度调整，价格不会再出现急剧下降。这也意味着政策的重心应更加关注居民资产负债表的修复，以促进内需。
在悲观数据中，也有一些乐观的趋势。按揭负担比的显著改善是一个鼓舞人心的信号。之前家庭按揭负担可能高达90%，而到2023年底预计将回落至57%，甚至降至40%的合理水平。同时，二线城市的按揭负担比例也在稳步改善，继续支撑着刚性需求。
此外，核心二线城市的租金回报率逐渐升高，进一步增强了房地产的吸引力度。租金回报率已经超过十年期国债收益率，而一线城市虽未超越，但其回报率依旧表现强劲。这一切都为刚需购房者提供了信心与支持。
值得注意的是，300万以下的房子对于年轻购房者仍是刚需，尽管存在租赁选项，但70%的需求依然选择购买，这体现出市场的活跃度。市场正在逐步筑底，刚需需求的出现或已稳定。然而，改善性需求受多方面因素影响，短期内或难以释放。政府已对消费与内需问题表现关切，未来的政策或将更为灵活，以应对市场波动。
房地产正处于深度调整阶段，短期和中期的消费数据需紧密关注居民的资产状况，而政策的调整将是这个背景下的重要因素。
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在当前的房地产市场中，按揭利率和租金回报率的动态变化正成为投资者和购房者关注的焦点。近期，政策环境的利好作用逐渐显现，尤其是利率的下调，为房市注入了新的活力。
目前，加权按揭利率保持在约3.7%至3.8%之间，而一二线城市的首套按揭利率则略低，约为3.2%。随着政策的逐步落实，未来存量及增量利率可能会继续走低，首套利率甚至可能接近2016年的2.5%水平。值得一提的是，租金回报率目前约为2.26%，如果这一数据能够超过按揭利率，尤其是在购买首套房时，将对市场积极传达信号。随着租金的回升与按揭利率的下调，预计未来租金回报率将逐步接近3%，对房地产销售和消费将产生积极推动作用。
另一个颇受关注的话题是存量收储政策的推进。尽管中央与地方政府纷纷提出各自政策，像深圳、珠海和南京等城市已制定了相关计划，但整体进展却显得缓慢。截至7月底，仅有约200亿的资金被使用，这与政治局的要求形成了鲜明对比。市场通常因高资金成本和价格压力而对收储政策反应谨慎，加上地方政府在债务考核上的约束，进一步压制了政策的推进效果。
不过，随着政策的逐步落地，尤其是核心城市限购限贷政策的调整，市场的信号将更加明朗。一线城市放开限购的传闻引发了广泛关注，政策的扩展不仅可能覆盖房地产，甚至可触及整体消费与经济布局，进一步促进市场的活跃度。
在居民的资产负债表方面，当前已显示出一定的改善趋势。关键在于收入与负债的平衡，随着按揭利率的降低，购房者的月供支出将明显下降。虽然市场普遍认为政策空间已不大，但若从整体消费与经济的角度来看，仍有大量可以期待的举措。
短期内，二手房市场的表现仍显疲软，而一手房也未能迎来强劲反弹，刚需盘虽显相对稳定，改善型盘则面临挑战。这背后与居民资产状况密切相关。
展望未来，虽然整体市场仍处于调整状态，但在即将到来的9月金九银十季节，市场有望迎来季节性改善。消费与地产的紧密联系将为整体行业注入活力，因此，房地产行业的前景依然值得关注与期待。
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在当前的房地产市场，投资选股逻辑正在悄然演变。基于基本面的深度分析，建议重点关注以下几个选股思路：首先，优先选择那些在土地获取上表现活跃的企业，如滨江、建发国际、越秀和绿城中国。其次，公司规模应保持在中型，特别是专注于一二线城市的企业。再者，公司的业绩需保持稳定，预计未来几年不会大幅下滑。最后，产品竞争力同样不容忽视，须着眼于改善性需求的市场动态。这些原则明确了筛选的方向。
结合当前市场，滨江集团和招商蛇口成为A股的核心推荐。在港股方面，华润置地和建发国际备受关注，而我爱我家作为中介公司同样值得一提。在物业管理领域，华润万象和招商积余也在推荐之列。尤其是滨江集团、招商蛇口及我爱我家，这三者在投资上仍然是最具吸引力的选择。
在会议中，投资者们积极提问。一位投资者留言询问，收入前40%的人群，是否会考虑50平米的刚需房？实际上，40%的比例并不算高，而全国二手房的流通率仅约3%。这表示交易并不需要大量参与者。此外，跨越收入阶层的比例通常在10%至20%之间，40%仍然偏向中位数。
对于年轻人而言，尤其是刚毕业的群体，市中心的租金水平通常在四五千元每月，未来的刚需房选择可能会是300万元左右的40平米小户型，尤其是在学校资源的加持下，贷款和租金的回报率也变得更具吸引力。
另一位投资者提问，为什么沿海城市的房价普遍高于内陆城市，如福州、厦门、重庆、成都？从经济角度看，沿海城市常常具备更高的人均GDP和生产力，这自然推动了房价的上涨。此外，政策因素也是关键，重庆因供地量过大导致房价滞涨，而长沙则因限价政策抑制了价格波动。因此，沿海与内陆城市的房价差异主要源于经济发展水平和政策导向。