最近两年，我国楼市风向发生了转变，从以前的各种限制，到如今的不断从各方面进行支持，但依旧没能挽回楼市下行颓势。可以看到，现如今不仅是房价一降再降，就连买房的贷款利率也大幅下降，再加上认房不认贷的推出，各大城市限购政策的放开，都打算把楼市推向另一个方向。
不过即便是这样，楼市在过去一年的成交情况依旧惨淡。根据国家统计局公布的数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%。不难发现，如今不管是投资还是销售，都处于持续下跌的趋势。
人们不禁感到疑惑，国内楼市在以前无一例外都是“稍微政策刺激”一下就会恢复活力，但是为什么这次用老办法却行不通了呢？反而是越刺激越往下走，这可实在是太奇怪了。
事实上，大家只要仔细分析一下我国楼市目前面对的种种情况，就不难理解为什么现在的房子会如此难卖了。
首先是，如今我国的城镇化速度已经放缓。
数据显示，2023年我国常住人口城镇化率为66.16%，比2022年提高0.94个百分点，虽然这个和发达国家的80%有一定差距，但速度和过去相比已经明显放缓。而在城市化放缓的背景下，房子无论是开发和销售都会下降，这是很正常的事。
其次是，近年来我国新生儿数量持续大幅下降，人口老龄化严重。
根据官方公布的数据显示，截至2023年末，我国60岁及以上人口超 2.97 亿，其中65岁及以上人口超 2.17 亿，我国已经进入深度老龄化社会；而在新生儿出生数量方面，我国已经连续7年新生儿减少，去年新生儿只有902万。
而在老龄化以及年轻人不婚不育的背景下，楼市未来的发展大概率会受到影响。
我们认为，如今房价已经见顶了，刚需将越来越少，房地产市场的长期调整的大局已定，而未来5年楼市场将形成3个新格局。
第一个格局：从量变到质变。
在过去，我国大力搞房地产开发，以至于出现了各种大大小小的房企参与在商品房拿地和建设之中。但在这个过程之中，很多人也发现由于开发商的实力有限，建设出来的房子质量也是参差不齐，有的甚至偷工减料蒙混过关，以至于某些专家表示国内这些年盖起来的很多都是“垃圾房”，用不了30年一些房子就会出质量问题。
不过随着楼市的转变，接下来开发的房子将会更加注重质量，否则老百姓也不愿意买单了。
第二个格局：从增量到存量。
在过去，城市的高楼大厦是很多人眼中“大城市”的标准，所以在房地产最疯狂的年代里，不管是大城市还是小城市，抓住机会就盖高楼，不管需不需要。不过在接下来，我国楼市将被市场需求所调控，从过去的以量多为主，转变成以消化存量房为主。
所以在接下来，楼市的发展将更加侧重于那些存量房的去库存，很多的二手房和空置房将被推上市场，新房子会变得越来越少。
第三个格局：从买房到租房。
在过去，很多人把买房当成一个重要的人生大事，哪怕为了买房背负巨额贷款也在所不惜。 不过，在接下来大量保障性住房入市之后，买房的人可能会变得越来越少。到那个时候，大户型商品房价值可能会逐渐提升，而和保障性住房一样的小户型，可能就会发生相应的贬值了。