秋初至，乍凉还热。南京楼市在这个初秋当口，就引发了一场“头部”舆论。
2天前，一则“南京楼市遇冷”的消息传来：”根据南京网上房地产数据显示，截至8月19日下午15：00，上周（8月13日至8月19日）南京新房认购740套，成交820套，日均认购105套，日均成交117套。同比上上周（认购1065套，成交1325套）认购量下降30.5%，成交量下降38.1% 。除此之外，金隅、雅居乐、龙湖上周五江北拿地，地价猛降7390元/平方米。”
真相是否如此？中国房地产报记者据此统计南京网上房地产（主管部门为南京住房保障和房产局）今年1月至8月20日所有新房的认购量与成交量发现，除1月份处于高位以外，2月至6月，南京新房的认购量由2225套逐月上升至6867套，7月份回落至5669套，而8月份过去的20天仅认购2380套，不及7月份的一半，仅超6月份的三分之一。而2月至7月，南京新房的成交量由2651套逐月上升至7595套，但8月份过去的20天仅成交2463套，不及7月份的三分之一。
相比之下，即便8月份的最后10天大量推盘，也难免有回落之实。如果月度数据不能反映全景，且看日均数据。2月至6月，南京新房日均认购量由74套上升至229套，7月回落至189套，8月进一步回落至119套；2月至7月，南京新房日均成交量由88套上升至253套，8月份则回落至123套。
种种数据表明南京楼市出现遇冷迹象，这究竟是短期回落还是另一个冷周期的开始？在政策高压地的准一线城市南京，严厉的调控和“反调控”已经让外界对楼市有些难辨真假。
短波动还是真遇冷，内有乾坤
短波动还是真遇冷？这是一个楼市真问题。
南京房地产开发建设促进协会秘书长张辉告诉中国房地产报记者，“认购成交量的多少取决于上市量，如果商品房上市量低成交量就不可能高，受到限价等种种因素的影响，每个月的上市量也存在变化，所以并不能以成交量的高低来论断市场冷暖。”
另外，张辉称，8月份是传统的淡季，每年在这个淡季的时候都会出现成交下滑，是市场正常波动。
中国房地产报记者统计南京2018年全年新房认购成交量发现，与“南京楼市遇冷”消息一致，8月13日至19日期间连续多天认购量与成交量均处于两位数状态，而从1月至今，认购量与成交量均处于两位数的天数仅有37天，几乎每月都会出现小幅波动。
不仅新房，从7月底开始，南京二手房成交量连续几周呈现下跌趋势，因此“二手房成交量暴跌”的传言也不断出现，甚至传导至土地市场。
就在刚刚过去的8月17日，南京江北当天三地块转让，全部未达到限价，以雅居乐拍的G36地块为例，毗邻地铁龙华路站，位置优越，但成交楼面价不足1.6万元/平方米，对比此前江浦地王2.3万元/平方米的价格，降幅高达7000多元。同样是在8月份的江北，中海与香港置地成交均价都在1.7万元/平方米。地价“跌跌不休”俨然常态。
新房、二手房、土地市场降温看似传导，其实与此前南京地王套牢与当下政策限价不无关系，换言之，地王套牢与限价直接影响了开发商的推盘节奏。
深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国告诉中国房地产报记者，“现在受预售证发放慢的原因，开发商推盘节奏慢，加上原先拿地价格高，政府批价低，开发商都在等待，在观望，比如南京2016年的5块地王，两年过去了也保不了本。另外，现在一二线城市是政策高压地，拿地风险较高，开发商积极性也不高，所以也能看到南京很多大房企在下沉三四线城市，以此避免风险。”
需求的透支与盘整
房地产供给端承压，需求端是否持续火热？
有南京房地产人士提示道，“其实，需求端也有问题，居民的存款也下降了。”
中国房地产报记者查阅了2017年全国各城市的居民存款数额，其中南京住户存款余额6095亿元，排名第13，人均存款7.4万元，排名第10，2017年人口净流入6.5万人。
另据易居研究院近期发布的《2018年上半年全国80个典型城市房价收入比偏离度排名》显示，厦门和南京分别以45.6%和35.7%的偏离度高居榜首，而厦门和南京均是调控前房价上涨最为凶猛的城市。可以佐证这一点的是，排名第三的济南偏离度为32.7%、排名第四的广州偏离度为29.6%，这两个城市房价上涨行情启动虽晚，但也凸显。
居民收入、存款与高房价之间的撕扯，不仅是南京的难题，而是限购限价之外，几乎所有一二线城市面临的难解之环。
政策的介入使得楼市需求也在调整，上述南京房地产人士表示，“市场需求正在价格冲高后进行盘整”。
国家统计局数据显示，今年1月至7月，南京的房价环比与同比指数持续下降，环比指数保持在99.7至99.9之间，同比指数保持在98至99.3之间。
高价回冲之后，市场需求的盘整则体现在：今年上半年，南京个人住房贷款增量持续回落。个人住房贷款余额6359亿元，同比增长15.35%；比年初增加418亿元，同比少增55亿元。6月末，房地产贷款余额10209亿元，同比增长18.71%，比年初增加898亿元，同比少增8亿元。
“南京不会冷”
在诸多生活在南京的市场人士看来，无论现在政策高压与市场疲软对楼市造成何种影响，都不宜作出“南京楼市遇冷”的论断。
王大国告诉中国房地产报记者，“限购之前，江北的房子大部分是苏北人买的，河西、东郊房子大部分是苏南人买的，真正南京人买房比例没有很高。倘若限购放开，南京这种准一线城市的楼市是没有多大问题的。”
如果说限购能否放开是未解之谜，那么南京楼市近期即将密集推出的新盘或许可以湮灭“南京楼市遇冷”的断言。
一位南京房地产市场人士表示，“商品房上市量马上就会很大，实际上8月份很多楼盘开盘，认购数量不错，比如六合一家楼盘就推出1008套房。”
南京工业大学房地产管理系主任吴祥华也告诉中国房地产报记者，“南京的认购与成交量在最近几个月都在稳步上升，8月也不例外，在剩下的两周，有不少楼盘尤其是鼓楼滨江板块会有不少楼盘上市，所以不存在回落的问题。另外，现在的成交和认购量与市场无关，上市节奏全部被政府方面所控制，并不能反映市场变化，如果要看市场真实情况，只能观察二手房市场。”
从交易曲线上观察，自7月南京二手房市场短暂回冷之后，成交量从上周止跌回稳，并且小幅增长。南京网上房地产数据显示，上周二手房成交1460套，成交量比前一周的1352套上涨了108套，涨幅7.99%。
而从南京房价曲线周期观察会发现，从2015年9月份开始，南京房价才进入上涨快车道，2016年春节之后，升级为暴涨模式。2016年3月18日，南京市一天内诞生3个地王，一个位城北鼓楼区域地块，两个位江北浦口区域地块，这三个地王楼面地价均超过了周边在售楼盘的房价。
地王与房价之外，还有人曾经估计，南京楼市至少有三分之一的买房者为投资客，江北的这一比例会更高。
关键是，二手房已经不是传统意义上的二手房，而是“准新房”，因为新房交房的期限一般为两年，只要供够两年的银行贷款，两年后转手就能赚到一笔购房溢价钱，这正是杠杆买房投资甚至炒房的办法所在。